各大功能区管委
各镇人民政府，各街道办事处，灵山岛省级自然保护区管委，管委各部门，区直各单位，驻区各单位：
《青岛西海岸新区工业用地弹性供应实施办法（试行）》已经管委区政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
青岛西海岸新区管委
2023年12月22日
（此件主动公开）
青岛西海岸新区工业用地弹性供应实施办法（试行）
第一条 为进一步促进土地节约集约利用，构建更加完善
的土地要素市场化配置体制机制，推进工业用地供应由出让为主向租赁、出让并重转变，根据国家土地管理法律法规和国家、省、市有关政策规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条 本行政区域内工业建设用地的供应适用本办法，供应方式原则上应采取长期租赁、先租后让、弹性年期出让等弹性方式。
第三条 长期租赁是指区政府将工业用地使用权出租给承租人,由承租人与区自然资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的供应方式。
先租后让是指区政府先行以租赁方式向承租人供应土地，承租人在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为出让土地的供应方式。
弹性年期出让是指区政府依据国土空间规划，综合国家产业政策、产业发展趋势、企业用地需求等，在法定最高年限内合理确定出让年限，将工业用地使用权出让给受让人的供应方式。
第四条 长期租赁，具体租赁期限由合同约定,一般不低于10年，最高年限为20年，期满可续期，年限合计不得超过工业用地法定出让最高年限。
我区承接市24条产业链清单和我区“5 5 7”重点产业链清单所属产业且亩均税收高于我区平均值的宗地，可采取先租后让模式，先行租赁期限由双方合同约定，期限一般不超过5年。转为出让时，租让年限合计不超过20年。
弹性年期出让期限原则上不超过20年。
对于重大产业项目、战略性新兴产业项目等,经区政府常务会议研究同意后,可合理提高出让年限,但不得超过法定出让最高年限。
第五条 在确保土地市场公平公正公开的前提下，推进工业用地带条件招标拍卖挂牌出让（租赁），可将产业类型、投资强度、达产时限、亩均效益、节能环保等产业准入要求纳入供地条件。
（一）采取长期租赁的，实行挂牌方式。
（二）采取先租后让模式的，租赁实行招标拍卖挂牌方式，属地各大功能区、镇街、招商部门会同区自然资源主管部门明确租赁期限、租赁转出让条件，以及租赁阶段转出让合同时地上建筑物和其他附着物的处置方式，一并向社会公告。租赁期届满达到合同约定并经综合评估达到转出让条件后，参照国有土地使用权协议出让有关规定，采取协议方式出让。
（三）采取弹性年期出让的，按照招标拍卖挂牌出让的部门规章和操作规范实施。
第六条 首次弹性供应时，应明确后续续期价格的计算规则和条件，并予以公示。由区自然资源主管部门组织对拟弹性供应地块的租金、出让金进行评估，确定租金、出让金评估底价，并考虑土地实际取得成本，按照“不同供应方式折算到最高年期土地价格基本均衡，工业用地的价格（租金）不得低于工业用地的成本价（租金）”的原则，形成价格方案后由区政府集体决策综合确定。
第七条 各大功能区、镇街、招商部门在项目引进时明确招商地块为弹性出让地块，区自然资源主管部门会同各大功能区、镇街、招商部门拟定建设用地供地方案，明确供应方式、产业供应前置条件、开发建设条件、规划条件、租赁转出让条件、达到约定条件期限、供应期限、出让（租）金、缴款时间和方式、租赁阶段解除合同时地上建筑物和其他附着物的处置要求等内容。弹性出让的工业用地原则上按照“标准地”供应和“双合同监管”，供地条件经区规划委员会办公室会议审议，供地方案报区政府批准后，由区自然资源主管部门实施。
第八条 弹性供应成交后，竞得人与区自然资源主管部门签订工业用地使用权出让合同或租赁合同。由属地各大功能区、镇街与受让人（承租人）签订产业发展协议。
第九条 受让人（承租人）按照合同约定依法缴纳全部土地出让金或土地租金后，可申请办理不动产首次登记。其中，采用租赁方式供应的，办理首次、转移、变更等登记时，应审查登记的使用期限是否与已缴纳土地租金到期日一致；办理抵押登记时，应审查抵押期限是否在土地租赁期限内。
第十条 采取长期租赁方式供应的，承租人在合同约定租赁期内，支付全部租金并领取不动产权证书后，按照合同约定完成投资开发，经出租人同意，可以申请办理工业用地使用权或工业用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施的转让、转租、抵押，但产业发展协议中另有约定的除外。
采取先租后让方式供应的，租赁期间工业用地使用权及地上建筑物、构筑物、附属设施不得转让、转租、抵押。
租赁土地使用权转让、抵押的，须依法办理不动产登记，其地上建筑物、构筑物及其附属设施一并登记。租赁土地使用权转租的，其地上建筑物、构筑物及其附属设施随之转租。地上建筑物、构筑物及其附属设施转租的，其使用范围内的租赁土地使用权随之转租。
新租、续租、租赁转出让、改变土地用途的情况均须重新签订合同，由区自然资源主管部门及时将合同信息传递至区税务部门，区税务部门向受让人（承租人）开具缴款通知，由受让人（承租人）在缴款通知规定期限前向税务部门缴纳相关税费。
以弹性年期出让方式供应的，除合同另有约定外，工业用地使用权可以依法转让、出租和抵押。
第十一条 完善以弹性供应方式供应土地的绩效综合考评制度，工业用地项目土地绩效综合评估分别在达产阶段（达产评估）、达产后（亩产效益评估）、使用年限到期前（到期评估）等阶段进行。
（一）达产评估。根据《青岛西海岸新区企业投资项目“标准地”工作实施方案》（青西新管发〔2020〕1号），项目达产或达产期届满前，受让人（承租人）应提出书面申请，由属地各大功能区、镇街牵头会同相关部门开展达产复核。未通过复核的，受让人（承租人）按照协议约定相关条款要求限期整改（原则上不超过1年）后申请复核，整改后未达到履约监管协议约定的，达产复核不予通过，其违约责任按合同相关条款执行。
（二）亩产效益评估。项目达产后，转为按“亩产效益”评价管理，按照“亩产效益”评估责任分工对工业用地开展亩均效益评估工作，落实反向倒逼措施，倒逼低效企业升级转型。
（三）到期评估。以弹性供应方式供应的工业用地，土地使用权到期前，受让人（承租人）最迟应当在期满前1年向属地各大功能区、镇街书面提出到期评估申请，由各大功能区、镇街牵头会同相关部门开展到期评估。区发改部门对项目节能（已开展区域能评的功能区自行考评）、固定资产投资强度等指标进行考评，区财政部门对税收等指标进行考评，区自然资源主管部门对土地使用等进行考评，各大功能区、镇街对开竣工时间进行考评，区生态环境部门对环境指标等进行考评。
第十二条 以弹性供应方式供应的工业用地，受让人（承租人）在弹性年期届满、租赁期满，符合国土空间规划和产业发展规划，并通过到期评估的前提下，可通过法定方式取得续期土地使用权，或继续实施租赁。
弹性出让年期或租赁期限届满，受让人（承租人）未申请续期或申请续期未获批准的，土地使用权应由出让人（出租人）依法无偿收回，地上建筑物、构筑物及其附属设施按合同约定处置。
第十三条 受让人（承租人）应按合同约定的金额、期限和方式支付土地价款（租金），出让人（出租人）按照合同约定按时交付土地。未按时缴纳土地价款（租金）和交付土地的，违约责任按合同约定执行。
第十四条 因不可抗力或政府原因导致受让人（承租人）不能按合同约定期限开竣工或达到租赁土地转为出让土地条件的，受让人（承租人）可提前30日向出让人（出租人）提出延期申请，经出让人（出租人）同意后相关期限可以顺延，顺延期限不得超过1年。延期申请批复信息要同时传递给区税务部门。
超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发且符合土地闲置费征收条件的，由区自然资源主管部门将应缴相关信息传递至税务部门，由税务部门按规定征收土地闲置费。
第十五条 受让人（承租人）应按照合同约定的开发利用条件使用土地。存在下列情形之一的，按照合同约定，出让人（出租人）可无偿收回土地使用权及建筑物、构筑物及其附属设施。并依据土地出让合同和产业发展协议约定要求受让人（承租人）承担违约责任。
（一）除不可抗力或政府原因外，因受让人（承租人）自身原因未按时开工、竣工、投产，超过合同约定最长时限的。
（二）在评估阶段，经评估认定不符合要求，按合同约定应当收回土地使用权的。
（三）在使用过程中经生态环境部门认定造成严重环境污染的。
第十六条 违反相关规定转让、转租、抵押租赁土地使用权的，出租人有权责令土地使用者限期改正。逾期不改正的，出租人有权解除租赁合同，无偿收回租赁土地使用权，注销不动产登记，并有权要求土地使用者承担法律责任及全部损失。
第十七条 本办法在执行过程中遇到的问题由区自然资源主管部门负责解释。
第十八条 本办法自2024年1月1日起施行，有效期两年。
